北京樓市今年的新盤少已經(jīng)是個不爭的事實，即便是東部地區(qū)也不例外。從上半年至今，往年新盤迭出的東部真正稱得上新盤的也就只有華僑城和沿海賽洛城。這兩個“城”雖然各有各的定位，但從所在區(qū)域以及規(guī)模等方面看也有很多相似之處。為此，我們在此試圖從開發(fā)商背景、項目規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品形態(tài)、客戶定位等方面對這兩個東部新大盤做一個比較，供購房人作為購房參考。

來自深圳特區(qū)有著國企背景的華僑城集團(tuán)直屬“國資委”，總部在深圳，旗下有高科技電子、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、傳媒業(yè)等主要產(chǎn)業(yè)，擁有康佳和華僑城控股股份公司等兩家公眾上市公司。在短短的十幾年里開發(fā)建設(shè)了面積約5平方公里的深圳華僑城城區(qū)，因其規(guī)劃先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美及配套完善而成為深圳對外展示的一張“名片”。

華僑城在主題公園開發(fā)方面具有豐富的經(jīng)驗，在深圳先后投資建設(shè)了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷等主題公園，成為國內(nèi)旅游業(yè)的龍頭企業(yè)，平均每天游客2萬多人。華僑城地產(chǎn)在深圳先后開發(fā)了東方花園別墅、海景花園、錦繡花園一、二、三期以及波托菲諾等知名樓盤，開發(fā)面積近400萬平米，為深圳市2002年綜合排名第二的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

了解了華僑城的“武功路數(shù)”，回頭再看北京華僑城，“一招鮮吃遍天”，華僑城還是把自己的長處用足，旅游主題公園仍是北京華僑城最大的賣點。

沿海賽洛城

和華僑城一樣，沿海賽洛城的開發(fā)商沿海集團(tuán)同樣是一家具有15年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的全國性的上市集團(tuán)公司。所不同的是，沿海集團(tuán)是總資產(chǎn)達(dá)30多億港幣的香港上市公司，在地產(chǎn)開發(fā)上目前尚未像華僑城那樣形成自己明顯的特色。

從目前沿海集團(tuán)在全國各地開發(fā)的情況看，既有比拼實力的一線城市如上海麗水華庭，也有在市場化程度不是很好、對開發(fā)商“內(nèi)功”要求極高的二三線城市如武漢，鞍山等。從開發(fā)的項目不難看出，沿海集團(tuán)這些年來始終在堅持“兩件事”：一是追求創(chuàng)新，關(guān)注客戶價值，在各地開發(fā)具有鮮明特色的“特色樓盤”，如鞍山的“智慧城”，誠信為本，賺放心錢；二是堅持做“綠色樓盤”，關(guān)注綠色、健康環(huán)保。

從這兩個特點回頭再看北京的沿海賽洛城，你就不難理解該項目在東部與眾不同的定位、規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計，你就對這個項目通過美國標(biāo)準(zhǔn)的綠色家園認(rèn)證不感到意外了。

同時，需要買房人關(guān)注的還有，沿海賽洛城和沿海集團(tuán)以往開發(fā)的項目不同的是，這個項目還有第二個股東，即中鐵二局。對第二個股東，沿海賽洛城的總經(jīng)理胡斌是這樣解釋的：這是股權(quán)融資、強(qiáng)強(qiáng)合作的一種形式，利用了沿海集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和中鐵二局施工方面的優(yōu)勢，各取所長，資源互補。

項目總體概況對比

■華僑城

物業(yè)類別：普通住宅

裝修狀況：毛坯

建筑面積：83萬平方米

建筑類別：15層板樓

總戶數(shù)：3000多戶

容積率：2.4

物業(yè)地址：朝陽東四環(huán)小武基北路

主力戶型：160平方米上下的三居

總價：80萬到110萬元之間

一期入住時間：2006年9月

均價：6300元/平方米

■沿海賽洛城

物業(yè)類別：普通住宅

裝修狀況：精裝修

建筑面積：86.37萬平方米

建筑類別：高層小板樓和多層樓

總戶數(shù)：5000戶

容積率：2.65

物業(yè)地址：朝陽百子灣路5號

主力戶型：80到90平方米上下的兩居室

總價：50萬上下

一期入住時間：2006年10月

均價：7000元/平方米

項目特色對比

項目特色即差異化，某種程度上這點決定購房人買這個項目而不是買那個項目。可以從以下幾個方面看華僑城和沿海賽洛城的各自的特色：

1、項目宏觀定位：可以用華僑城總經(jīng)理丁新的一句話說明這兩個新盤之間的差別：“沿海賽洛城的業(yè)主再掙五年錢正好就是華僑城的購房人”。從大的方面看，華僑城講的是“旅游主題地產(chǎn)”下，是給二次置業(yè)的購房人建設(shè)的舒適性住宅，講求動靜分區(qū)，規(guī)劃上就分個功能區(qū)，把商業(yè)和公園與住宅區(qū)獨立，保持住宅區(qū)的安靜；而沿海賽洛城打的是“都市生活”概念，新的開放式街區(qū)，商業(yè)既集中又分散，既有集中的商業(yè)區(qū)又有分散在街區(qū)內(nèi)的底商，而300米和600米長寬組成的一個個街區(qū)讓這個樓盤住宅區(qū)內(nèi)的道路遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過華僑城，不是安靜的住宅區(qū)，而是城市有活力的“街區(qū)”。

2.區(qū)域環(huán)境：沿海賽洛城屬于離CBD最近的百子灣住宅板塊，目前，隨著后現(xiàn)代城、金海國際、百子灣1號、蘋果社區(qū)等住宅小區(qū)的建設(shè)，該區(qū)域正在走向成熟，雖然從周邊市政環(huán)境和配套看，目前尚不完整，但未來隨著項目的開發(fā)，市政的完善，住宅價值將隨著區(qū)域的成熟完善而有相對大的提升空間；華僑城地處相對成熟的四方新區(qū)住宅板塊，該板塊隨著世紀(jì)東方城、京城雅居、山水文園等中檔以上項目的建設(shè)，目前已經(jīng)相對成熟，因此，住宅價格也相對百子灣板塊要高。

3.產(chǎn)品形態(tài)：沿海賽洛城是以80和90平方米為主的小戶型，精裝修，總價在50萬上下，目標(biāo)客戶群是城市年輕一族，創(chuàng)業(yè)一族，量入為出的年輕人；華僑城則是160平方米為主的三居，舒適性、功能齊全的戶型設(shè)計，110萬元上下的總價，目標(biāo)客戶群是能夠有經(jīng)濟(jì)能力和相對空閑時間享受家庭溫馨的中年成功人士。

各說各盤

華僑城總經(jīng)理丁新：人口密度小，配套完善，舒適性高是丁新眼中華僑城最大的優(yōu)點。丁新認(rèn)為，規(guī)劃意義上的容積率在華僑城這個項目上對購房人而言，不具任何參考意義。因為，華僑城住宅區(qū)的容積率為2.4，但加上主題公園等，實際上項目的容積率才0.8左右；從人口密度上看，因為華僑城以大戶型為主，3000多戶，可是從目前購房人的情況看，每戶的人口為2.8人，因此，未來華僑城是一個人口密度相對低的社區(qū)。而從配套上，購房人在看樓盤的配套時，首先應(yīng)該考慮的是項目周邊的區(qū)域本身配套；其次，要看開發(fā)商是否具備把配套轉(zhuǎn)化成生活環(huán)境的能力，很多項目的前車之鑒都說明，小區(qū)配套搞不好就會成為雞肋，而不能轉(zhuǎn)化成業(yè)主的生活環(huán)境，而華僑城在這方面，深圳項目的成功運作已經(jīng)積累了很多經(jīng)驗。此外，華僑城近8萬平方米的商業(yè)，以及正在和名校洽談的學(xué)校等配套實際上還承擔(dān)了周邊項目的配套，因此使這個區(qū)域是配套最齊全的小區(qū)。

沿海賽洛城總經(jīng)理胡斌：具有活力的城市街區(qū)生活，和伴隨著區(qū)域板塊的成熟帶給沿海賽洛城的升值空間，以及精裝修、低總價的定位是胡斌眼中沿海賽洛城最大的吸引點。胡斌認(rèn)為，隨著北京電視臺、中央電視臺、LG大廈等的建設(shè)，美國開放式街區(qū)的設(shè)計，都市感十足的生活形態(tài)的沿海賽洛城將取代通州成為CBD新的居住后花園。尤其是伴隨著城市化的發(fā)展，離CBD最近的百子灣住宅板塊未來將形成東部最有活力的都市街區(qū)。