12月6日，恒生指數(shù)突破19100點(diǎn)大關(guān)，而中資地產(chǎn)股在一線大公司連升多日回軟后，二線地產(chǎn)公司開(kāi)始了新一輪的漲勢(shì)。當(dāng)日沿海家園(1124.HK)報(bào)1.34港元，比前一天升11.67%，成為當(dāng)天上漲最大的地產(chǎn)股。其成交量更是比前一日的成交量增加486%。

此時(shí)，距離深圳控股(0604.HK)以總代價(jià)約6.57億元收購(gòu)沿海綠色家園的可換股債券和股份，成為沿海持股量達(dá)22.8%的第二大股東1個(gè)月左右。在12月1日，消息人士透露，深圳控股主席胡愛(ài)民攜一眾高層首度于沿海家園總公司進(jìn)行收購(gòu)后的首次高層會(huì)晤，商討進(jìn)一步雙方合作事宜。

深控或加大持股量

據(jù)香港證券界人士分析，隨著去年至今內(nèi)地地產(chǎn)公司陸續(xù)上市，本來(lái)不太起眼的內(nèi)地地產(chǎn)板塊，已成長(zhǎng)為一個(gè)擁有近20家上市公司，總市值約2000億港元的大板塊，而一線的大型實(shí)力股因受到眾多機(jī)構(gòu)投資者追捧，股價(jià)連創(chuàng)新高。在一線股的帶動(dòng)下，二線股也出現(xiàn)了投資機(jī)會(huì)。如沿海家園便是其中較有潛力者。

該人士認(rèn)為沿海家園今明兩年的推盤量比華潤(rùn)置地(1109.HK)還多，沿海家園以全國(guó)戰(zhàn)略為主，在北京、東莞、武漢、上海、大連、成都皆有涉獵，風(fēng)險(xiǎn)回避性頗高。而且該集團(tuán)預(yù)計(jì)2006/2007財(cái)政年度凈利潤(rùn)約3億元，比市值100多億的新世界中國(guó)(0917.HK)還多，折合市盈率4倍左右。而以每股資產(chǎn)凈值較現(xiàn)價(jià)有56%價(jià)值折讓及估值吸引，因此不排除近期內(nèi)該公司還將出現(xiàn)配股融資、收購(gòu)合并方面的舉措。

而綠色家園董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)鄭榮波表示，深圳控股確有商談，但可否再度配股，將持股比例從目前的22.8%提升至29%左右，沿海目前的明確配股計(jì)劃不便透露。

根據(jù)此前協(xié)議，深圳控股是分別以6560萬(wàn)美元(折合人民幣為5.109億元)及1.458億元向Citadel Equity Fund Limited收購(gòu)沿海家園可換股債券及7.32%股權(quán)。而沿海家園可換股債券本金額4000萬(wàn)美元，須于2009年12月30日以本金額145%價(jià)格贖回，換股價(jià)為0.7元，年息率4.75%。

可換股債券獲全面行使后可兌換為4.44億股沿海家園股份(占擴(kuò)大后股本16.7%)，連同銷售股份合共占其經(jīng)擴(kuò)大后股本22.8%。深控提名兩名人士加入沿海家園董事會(huì)，并承諾3年內(nèi)直接或間接持有沿海家園股本總面值不會(huì)超過(guò)30%，及于一年內(nèi)不會(huì)出售股份。

韜光養(yǎng)晦的資本高手

沿海集團(tuán)雖然知名度不及其他一線大鱷，但在資本運(yùn)作上卻早已駕輕就熟。鄭榮波透露，自從人民幣升值趨勢(shì)出現(xiàn)，外資基金看好內(nèi)地地產(chǎn)股，集團(tuán)已趁此機(jī)會(huì)開(kāi)始引入境外基金。

2005年12月，美國(guó)資產(chǎn)管理公司美倫環(huán)球通過(guò)行使可換股債券，入股沿海家園3.86%，沿海家園因而集資籌得2.34億港元。

2006年4月，沿海家園通過(guò)美林證券發(fā)行4000萬(wàn)美元(約3.12億港元)的債券予3名機(jī)構(gòu)投資者。

2006年7月，沿海再度向美國(guó)基金Citadel Equity Fund Limited 發(fā)行 4000萬(wàn)美元可換股債券及2000萬(wàn)美元債券，集資凈額5650萬(wàn)美元(約4.52億港元)。10月，深圳控股便從Citadel手中買入4000萬(wàn)美元的債券。鄭榮波表示，沿海目前向外資融資，主要以發(fā)行債券為主。而引入合作方，則會(huì)考慮深圳控股一類的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于希望短期套利的基金有一定戒心。而在數(shù)月間，通過(guò)適度的資本運(yùn)作，沿海家園的股價(jià)已從年前的0.7港元上升至1.34港元。

鄭榮波還表示，目前在某些地區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)層面上，亦有基金正洽談入股項(xiàng)目公司，進(jìn)行資本上的合作。知情者透露有可能是位于北京、上海以及武漢的新增項(xiàng)目。

沿海方面透露，深圳控股正式入股后，今后雙方會(huì)進(jìn)行分工協(xié)作，沿海專注于品牌擴(kuò)張、加大開(kāi)發(fā)規(guī)模，而深圳控股在融資及資本運(yùn)作層面更有優(yōu)勢(shì)，雙方將優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。而雙方不排除將聯(lián)手投地開(kāi)發(fā)，或是深圳控股進(jìn)入沿海尚未啟動(dòng)的地塊進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。利潤(rùn)分成方式為，深圳控股在集團(tuán)層面通過(guò)持股，以獲得更多的整體利潤(rùn)分配；在項(xiàng)目方面，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，以項(xiàng)目公司的股權(quán)比例進(jìn)行利潤(rùn)分成。

沿海有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，今后在拿地方面，出于控制成本的考慮，將仍傾向于通過(guò)收購(gòu)公司獲得土地股權(quán)的方式拿下較大規(guī)模用地，而非單純從土地拍賣會(huì)上拿地。“房地產(chǎn)創(chuàng)造價(jià)值，并不僅僅是體現(xiàn)于產(chǎn)品的規(guī)模開(kāi)發(fā)方面。能夠理順土地復(fù)雜的權(quán)屬，把他人眼中的‘骨頭’變?yōu)槔麧?rùn)可觀的‘肥肉’，將成為沿海在土地出讓方式更改的今天的一個(gè)制勝之道。”