“沿海地產(chǎn)在香港的市值被低估了。”

5月28日，沿海地產(chǎn)集團副總裁成實在武漢首次回應(yīng)此前市場對沿海地產(chǎn)注入豐華股份(600615)的資產(chǎn)被高估的質(zhì)疑。

成實強調(diào)，沿海家園（1124.HK）注入豐華股份的相關(guān)資產(chǎn)的評估審計工作正在進行之中，最終會有一個很公平的價格出來，絕對大大超過沿海家園的市值。

由于財政年度截止到今年3月31日，目前沿海家園的年報尚未公布，但是根據(jù)沿海地產(chǎn)100%業(yè)績增長的預(yù)測，2007年財年銷售額將超過40億元。

香港上市公司被低估

4月9日，豐華股份(600615)發(fā)布公告稱，公司擬以每股17.40元的價格向沿海地產(chǎn)定向增發(fā)不超過6億股，沿海地產(chǎn)用于認購公司股份的資產(chǎn)包括江西沿海、武漢沿海、北京興港、沈陽沿海、四川沿海、深圳沿海、鞍山麗園、經(jīng)典建設(shè)、成都鼎元、“沿海綠色家園”注冊商標。如果按發(fā)行上限計算，豐華股份將花104億元收購沿海的地產(chǎn)資產(chǎn)。

然而，沿海地產(chǎn)的母公司沿海家園總市值僅約30億元。理論上，豐華股份僅需不足30億元即可以完成對沿海家園100%股權(quán)的收購，但此次豐華股份僅收購沿海家園子公司沿海地產(chǎn)的部分資產(chǎn)價格就高達約104億元。為此，該收購價格被嚴重高估的質(zhì)疑不斷。

“資產(chǎn)價格的計算非常復雜。可以肯定的是，香港的資本市場更加保守，沿海的市盈率非常低，沿海在香港的股價是被低估的。如果對注入豐華股份的每一個資產(chǎn)價格進行公平的評估，核算出來肯定遠遠超過沿海的市值。”成實說。

據(jù)了解，目前，豐華股份方面對于沿海相關(guān)資產(chǎn)的評估審計工作正在進行之中，屆時再根據(jù)認購資產(chǎn)的評估價值及購買價格，與發(fā)行對象確定最終發(fā)行數(shù)量。認購資產(chǎn)的購買價格及發(fā)行數(shù)量仍可能會有調(diào)整。

沿海是目前為數(shù)不多的同時擁有香港和內(nèi)地兩家上市公司的地產(chǎn)公司。但沿海去年只利用香港上市公司發(fā)行了一次優(yōu)先票據(jù)及可換股債券融資1億美元。沿海在借殼豐華股份后也沒有增發(fā)再融資的舉動。

“收購豐華股份之后公司還處于股改階段，不具備融資的要求。但是如果豐華股份具備了融資條件沿海肯定要利用這個平臺來融資。我們希望豐華轉(zhuǎn)型之后能夠在A股增資擴股，具有融資能力。”成實告訴記者，“股市的功能之一就是融資，只要這個企業(yè)有足夠的賺錢能力，可以給股民帶來足夠的回報，融資是一個好事。”

重組之后，豐華股份將成為沿海地產(chǎn)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)載體，而沿海地產(chǎn)將繼續(xù)從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及商業(yè)房地產(chǎn)的長期持有和租賃業(yè)務(wù)。不過目前住宅類房地產(chǎn)仍是集團收入的主要來源。

沿海地產(chǎn)集團副總裁陳昕告訴記者，此次收購完成后，沿海地產(chǎn)商業(yè)和住宅的開發(fā)格局將逐漸清晰，未來沿海地產(chǎn)中國公司將主要往商業(yè)方向發(fā)展。集團的目標是在未來3到5年把投資型物業(yè)資產(chǎn)的比重增加至占集團物業(yè)總資產(chǎn)的30%。

記者也獲悉，目前沿海在沈陽和大連已經(jīng)有兩個綜合體項目包括了大量的商用物業(yè)面積，未來將以“沿海國際中心”的名稱打造。此外，沿海還在蘇州拿到了一個大體量的商業(yè)體項目，這些項目都是未來沿海投資型物業(yè)的主力。

連續(xù)三年100%業(yè)績增長可期

成實告訴記者，沿海今年的年開復工面積近300萬平方米建筑面積，擁有滾動開發(fā)三到五年的可建面積土地儲備。

不過由于規(guī)模等原因，沿海前幾年的銷售業(yè)績并不突出。公司2006年的全年銷售額僅有20.12億元，遠低于國內(nèi)其他一線品牌房企。

“公司2006至2008這三年基本的目標是要實現(xiàn)100%的增長。可以肯定2007年已經(jīng)實現(xiàn)了這一目標，今年也希望能夠在去年的基礎(chǔ)上實現(xiàn)100%的增長。”陳昕說。

照此推算，沿海2007年銷售額將超過40億元，而2008年集團銷售額將突破80億元，如果數(shù)據(jù)再有突破，沿海極有可能進入“百億俱樂部”。

“我們的目標是更快發(fā)展，更負責任地發(fā)展。未來沿海將在充分細分市場的情況下，保持一定的規(guī)模與速度，穩(wěn)健地高速增長，爭取在三年之內(nèi)進入中國房業(yè)第一方陣。”陳昕說。

此外，成實還首次向本報記者透露，沿海在北京的土地市場已經(jīng)又有斬獲。沿海近日剛簽署協(xié)議拿下了北京國際大廈附近的一個寫字樓項目。此外，沿海還在積極洽談京廣中心附近的一個新項目以及部分土地一級開發(fā)的項目。

沿海方面還首次公布，沿海即將推出一個售后服務(wù)創(chuàng)新體系，即400全國呼叫系統(tǒng)。即沿海集團總部專門有一個呼叫中心，全國任何一個沿海的業(yè)主房屋有問題時只需要撥400的電話號碼，沿海總部會立刻分派相關(guān)人員給出維修方案。沿海希望借400系統(tǒng)把整個售后服務(wù)體系由單地管理變成集團式垂直管理的體系，最終提高全集團的售后服務(wù)水平。